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如果你覺得報酬率是基金發行公司和證劵商用來吸引人進場用的，那麼換一個角度來看，如何以市井小民的觀點來評估投資標的就成了很重要的事
買入房地產是許多台灣人的熱門投資標的，但隨著美國升息的消息不斷，加上台灣房地產價格如此之高，投入買賣市場需要大筆的資金，對資本不夠雄厚又或心臟不夠大顆的投資人來說，通常只能看著流口水又不斷懊悔何不早點進場
而即使不能當個殺進殺出的專業投資客，想買個房子來當包租公也是很不錯的選項，想想每個月的現金流入自己的帳戶，可真是給人踏實的感覺，但是維護租屋也是要花時間的，如果遇上惡房客更是傷透腦筋
那麼，對於市井小民來說，想參與房地產市場難道沒有更簡單的方式？
好在，以貪婪為本性的華爾街早就為投資人想好了各式各樣的投資商品，REITs就是給想投入房地產，但又不想實際持有一棟房屋的投資人的選項
不動產投資信託（英語：Real Estate Investment Trust，縮寫 REIT，IPA：/ɹit/）又稱房地產投資信託、房產信託、地產信託；是一種類似封閉式共同基金，但投資標的物為不動產的投資工具。不動產投資信託由美國國會於1960年創造，主要是藉由不動產的證券化及許多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的，並可在證券市場交易，因此市場流通性優於不動產。
(以上敘述來自WIKI)
如果是購入由國內的基金公司所發行的海外基金，通常會被內扣費用吃掉不少獲利，好在不少公司都推出了了 REITs ETF 的商品，所以我們台灣投資人可以使用複委託或海外劵商來投資這些ETF
這邊以VANGUARD發行的VNQ(投資於美國房地產)來舉例(這不是推薦)
Vanguard REIT ETF (VNQ)
總開銷費用(Expense ratio)目前是0.12%，追蹤的指數是 MSCI US REIT Index
投資標的的前三大分別是
Office REITs 16.30% 16.20% <= 辦公室類別
Residential REITs 17.00% 17.00% <= 住家類別
Retail REITs 25.40% 25.40% <= 零售類別
想當個包租公型的投資客，最需要關心的，應該就是每個月收回的現金，在年化的報酬率上，要能夠超越銀行的利息，然後才是房地產增值與折舊率的問題
所以這篇文章主要探討的焦點就是聚集在現金收入的報酬率
那麼VNQ能夠為投資人帶來的現金收入是多少呢，這邊列出近五年內，每年的配息
2014年:配息 2.919
2013年:配息 2.791
2012年:配息 2.343
2011年:配息 2.050
2010年:配息 1.891
2009年:配息 1.959
平均的年配息率就是 2.7906 美金
假設經過IRS預扣30%且完全沒有領回的情況下，將配息再重新扣除TAX的結果
2014年:配息 2.919 * 0.7=2.0433
2013年:配息 2.791 * 0.7=1.9537
2012年:配息 2.343 * 0.7=1.6401
2011年:配息 2.050 * 0.7=1.435
2010年:配息 1.891 * 0.7=1.3237
2009年:配息 1.959 * 0.7=1.3713
平均的年配息率就是 1.95342 美金
假設VNQ的每股價格為80美金，如果沒有任何的波動，不考慮長期資本利所得的情況下，可以簡單類比成存款的利息方式就是
1.95342 / 80 * 100% = 2.44%
看起來是比當前的台灣銀行利息最高約1.47%還來的高
之所以會取到2009年，就是因為當時在金融海嘯的衝擊下，應該可以抓到一個比較低的配息率來做平均，這樣能夠把較大的風險給考量進來
然後類比於房屋折舊率或損壞的風險來說，VNQ必須承受下跌的風險，如果美國FED調整美國銀行的利息超過2.4%，那麼投資人可能會因為不願意承受風險而將資金撤出VNQ，這也有可能導致VNQ的價值下降
在增值的部分，房地產增值通常來自於經濟成長，推升通貨膨脹後，即使房地產並不熱門，也會跟著通膨一起上揚，此時的REITs的配息自然也會升高，這點買房與買REITs的成長性是一樣的
最後則要探討，盡可能將投資報酬提高的方法，這邊先不討論長期資產配置的策略，而是探討買進時機點來盡可能獲取最大報酬的方法，利用的是預期配息率的方式
假設希望可以拿到配息是3%，那麼何時買入會是個比較合乎預期的價格呢？
簡單的公式就是 當前價格 X 當前平均配息率 / 預期平均配息率
80 * 3% / 2.44% = 65.07
乍看之下，這顯然會是個很難等到的價格，不過查看歷史資料，2013/12/31就是最近一次曾經出現過如此的價格的期間
所以才會說，當市場興奮的時候，往往是賣出的時機，而當市場恐慌的時候，才是最佳的買入點~
買入房地產是許多台灣人的熱門投資標的，但隨著美國升息的消息不斷，加上台灣房地產價格如此之高，投入買賣市場需要大筆的資金，對資本不夠雄厚又或心臟不夠大顆的投資人來說，通常只能看著流口水又不斷懊悔何不早點進場
而即使不能當個殺進殺出的專業投資客，想買個房子來當包租公也是很不錯的選項，想想每個月的現金流入自己的帳戶，可真是給人踏實的感覺，但是維護租屋也是要花時間的，如果遇上惡房客更是傷透腦筋
那麼，對於市井小民來說，想參與房地產市場難道沒有更簡單的方式？
好在，以貪婪為本性的華爾街早就為投資人想好了各式各樣的投資商品，REITs就是給想投入房地產，但又不想實際持有一棟房屋的投資人的選項
不動產投資信託（英語：Real Estate Investment Trust，縮寫 REIT，IPA：/ɹit/）又稱房地產投資信託、房產信託、地產信託；是一種類似封閉式共同基金，但投資標的物為不動產的投資工具。不動產投資信託由美國國會於1960年創造，主要是藉由不動產的證券化及許多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的，並可在證券市場交易，因此市場流通性優於不動產。
(以上敘述來自WIKI)
如果是購入由國內的基金公司所發行的海外基金，通常會被內扣費用吃掉不少獲利，好在不少公司都推出了了 REITs ETF 的商品，所以我們台灣投資人可以使用複委託或海外劵商來投資這些ETF
這邊以VANGUARD發行的VNQ(投資於美國房地產)來舉例(這不是推薦)
Vanguard REIT ETF (VNQ)
總開銷費用(Expense ratio)目前是0.12%，追蹤的指數是 MSCI US REIT Index
投資標的的前三大分別是
Office REITs 16.30% 16.20% <= 辦公室類別
Residential REITs 17.00% 17.00% <= 住家類別
Retail REITs 25.40% 25.40% <= 零售類別
想當個包租公型的投資客，最需要關心的，應該就是每個月收回的現金，在年化的報酬率上，要能夠超越銀行的利息，然後才是房地產增值與折舊率的問題
所以這篇文章主要探討的焦點就是聚集在現金收入的報酬率
那麼VNQ能夠為投資人帶來的現金收入是多少呢，這邊列出近五年內，每年的配息
2014年:配息 2.919
2013年:配息 2.791
2012年:配息 2.343
2011年:配息 2.050
2010年:配息 1.891
2009年:配息 1.959
平均的年配息率就是 2.7906 美金
假設經過IRS預扣30%且完全沒有領回的情況下，將配息再重新扣除TAX的結果
2014年:配息 2.919 * 0.7=2.0433
2013年:配息 2.791 * 0.7=1.9537
2012年:配息 2.343 * 0.7=1.6401
2011年:配息 2.050 * 0.7=1.435
2010年:配息 1.891 * 0.7=1.3237
2009年:配息 1.959 * 0.7=1.3713
平均的年配息率就是 1.95342 美金
假設VNQ的每股價格為80美金，如果沒有任何的波動，不考慮長期資本利所得的情況下，可以簡單類比成存款的利息方式就是
1.95342 / 80 * 100% = 2.44%
看起來是比當前的台灣銀行利息最高約1.47%還來的高
之所以會取到2009年，就是因為當時在金融海嘯的衝擊下，應該可以抓到一個比較低的配息率來做平均，這樣能夠把較大的風險給考量進來
然後類比於房屋折舊率或損壞的風險來說，VNQ必須承受下跌的風險，如果美國FED調整美國銀行的利息超過2.4%，那麼投資人可能會因為不願意承受風險而將資金撤出VNQ，這也有可能導致VNQ的價值下降
在增值的部分，房地產增值通常來自於經濟成長，推升通貨膨脹後，即使房地產並不熱門，也會跟著通膨一起上揚，此時的REITs的配息自然也會升高，這點買房與買REITs的成長性是一樣的
最後則要探討，盡可能將投資報酬提高的方法，這邊先不討論長期資產配置的策略，而是探討買進時機點來盡可能獲取最大報酬的方法，利用的是預期配息率的方式
假設希望可以拿到配息是3%，那麼何時買入會是個比較合乎預期的價格呢？
簡單的公式就是 當前價格 X 當前平均配息率 / 預期平均配息率
80 * 3% / 2.44% = 65.07
乍看之下，這顯然會是個很難等到的價格，不過查看歷史資料，2013/12/31就是最近一次曾經出現過如此的價格的期間
所以才會說，當市場興奮的時候，往往是賣出的時機，而當市場恐慌的時候，才是最佳的買入點~
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